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物流霸主普洛斯私有化这2年:「买买买」停不下来,控股47家企业

威尼斯官方网站-PropTech研习社   |   林开浩
2020-05-22 22:13:40

自2018年私有化以来,普洛斯到底在做些什么?

文 | 林开浩

亚洲第一,全球第二的物流地产霸主——普洛斯,刚刚发布了财报。这份财报让我们得以窥视,一直以来颇为神秘的普洛斯,自2018年私有化以来,这2年时间里到底在做些什么?

01

物流地产贡献86%的营收

2019年,普洛斯中国实现营业收入9.90亿美金,净利润为10.58亿美金,与2018年的29.99亿美金相比大幅下滑,报告给出的原因是市场公允价值变动和新业务开拓。

普洛斯中国的主营业务依旧是物流地产的租金生意。财报甚至表示,租金的利润占据总营收的半壁江山。

普洛斯中国将营收来源分为:租金及相关收入、销售货物收入、金融服务收入、管理费收入等等。

尽管普洛斯在奋力开拓新的业务,不过营收大头依旧是租金,占比高达86%。

普洛斯中国营收来源

(来源:2019年企业年报)

就租金收入而言,与2018年的8.32亿美金相比,年度租金和相关收入增加了2%,达到8.52亿美金,主要归因于开发项目稳定运营后的租金增长。

尽管与租金收入相比,普洛斯的基金管理收入不算多,但也实现了5300万美金的增长,增长幅度达到250%。

截止2019年底,普洛斯中国经营着价值210亿美金、占地4600万平方米的基础物流设施。

这大约相当于3个易商红木、4个宇培集团、8个宝湾物流,普洛斯中国依然是不可撼动的“老大哥”。

其中140亿美金的已完工房产,租赁率达到87%,使用率达到85%。

2019年,普洛斯中国完成了价值12.68亿美金的项目开发和240万平米建筑面积的建设,总体开发利润率为29%,总体稳定利率为50%,较上期增长了6%。

由于近年来,中国主要市场的土地供应收缩,从政府手中获得物流仓储用地极其困难,普洛斯采取的方法是——找有土地资源的合作伙伴共同开发。普洛斯自认为“(土地资源稀缺)这个问题得到了很好的解决”。

02

普洛斯中国的投资版图

2年控股47家子企业

近年来广受关注的普洛斯基金管理业务,也在这次财报中做了披露。

截止2019年底,普洛斯基金管理平台管理着4只基金,分别为: 

CLF Fund I,LP(简称“CLF  I”)、

CLF Fund ll,LP (简称“CLF ll”)、

GLP China Valued-Added Venture I(简称“CVA I“)、

GLP ChnaValued-Added Venture ll(简称”CVA ll“)。

这4只基金资产管理规模共计150亿美金,普洛斯已是物流基金市场上一股不可忽视的力量。

此外,普洛斯还与一批投资者成立了一只投资稳定创收物流资产的新基金GLP China income Fund I (简称“CIF I”),目标规模为150亿元。

此外,普洛斯中国还有一个私募股权投资平台——隐山资本,投资领域为现代物流服务和食品供应链两个赛道。

普洛斯刚刚通过该平台完成了对宁波中远海运物流的股权战略投资。

自2018年成立以来,隐山资本已投资了40多家企业,并曾在2017年参与东航物流的混改。

普洛斯是在2018年5月对隐山资本进行了股权投资,获取了30.76%的股份,至 2019年的最后一天,将股权投资追加到了69.05%。

值得注意的是,去年一只名为Hidden Hill Logistics Private Equity Fund的基金初始募资已经close,总股本融资规模为12.04亿美金。

年报显示,普洛斯自2018年初私有化以来,奉行极致的“买买买”主义,总计将47家企业纳入麾下,股权占比都在50%以上。

普洛斯中国2019年收购的子企业名单

(来源:2019年企业年报)

普洛斯中国2018年收购的子企业名单

(来源:2019年企业年报)

以上虽不是普洛斯全部的投资案例,但也能体现普洛斯的投资偏好:寻求对被投企业的绝对控制,不仅仅是财务层面的回报,更希翼对母企业业务能有所加持。

需要注意的是,普洛斯所投标的,不仅仅是物流产业链企业,甚至还收购了多达16家的信息技术企业、6食品供应链企业以及1家新能源企业。

食品供应链企业,是隐山资本的投资赛道,还好理解,但普洛斯为何要投资如此众多的信息技术企业?

财报中不经意的一句话或许透露了线索。

没错,如今的普洛斯不仅仅看好既有的基金管理业务,还正在尝试至少2项新业务——新能源(太阳能业务)和互联网数据中心。

这就能说明了普洛斯的投资逻辑,通过大举收购跨行业的企业迅速积累行业技术和技术。

说到底,和恒大造车一个道理,不懂车,不妨碍我“买买买”呀。

财报末尾,普洛斯显示出了投资的另一个特点,“嗜好”国企。

年报结尾就披露了2020年的两项国资收购案。

今年1月19日,普洛斯中国以10.4 亿元人民币的价格受让了成立于2005年临港国际20%的股份。

该司由普洛斯和上海临港集团共同投资与开发,股权各占50%,收购完成后,普洛斯持有临港国际股份占比达到70%,并获控制权。

临港国际旗下上海临港普洛斯国际物流园地理位置特殊,临港产业区内及上海地区唯一的现代化物流园区。

另一个案例是,普洛斯中国于3月24日战略投资了招商局集团旗下的招商资本,占有50%的股份。

此外,普洛斯还计划认购招商资本新发行的10亿元人民币股本,并提供不超过37.3亿元的贷款,用以维持招商资本的日常运营。

招商资本是招商局集团的二级企业,专门从事另类投资与资产管理,负责整合招商局集团在交通运输、地产、金融三大板块的资源。

截止2018年底,招商资本管理的资产规模达2700多亿元人民币。2019年6月,招商资本入选国家发改委第四批混合所有制改革试点名单。

“嗜好”国企的逻辑就很好理解了,毕竟优质资产都在国企手里。

网站编辑: 林开浩
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